전세는 채권이다

인간의 욕망이 불타던 부동산 시장은 급속히 냉각되고 있다.

 

한창 천정이 어딘지 모를 정도로 올라가던 집값은, 이제 바닥이 어딘지 확인하러 내려가는 중이다.

 

한창 불장 시절에 소위 부동산 전문가라는 사람들은, 부동산과 금리는 상관이 없다고 했다. 일견 맞는 부분이 있지만, 틀린 부분도 있다.

 

"전세는 채권이다". 채권은 채권가격과 금리와의 관계에서 볼록성을 가진다. (아래 그래프의 A와 같이 원점으로 볼록한 모양)

우리나라 상황이었던 저금리 구간에서는......

금리가 낮아지는 구간에서는 채권 가격이 올라간다. = 채권 성격인 전세가격이 올라간다.

낮은 금리 구간에서는 전세가격이 껑충껑충 뛴다.

그러면 전세가격이 매매가격을 밀어올린다. 

 

반대로, 금리가 높아지는 구간에서는 채권 가격이 떨어진다 = 전세가격이 내려간다.

전세가격이 내려가면, 내려가는 만큼 전세보증금을 돌려주거나, 낮아진 전세보증금만큼 이자비용을 부담해줘야 한다.

 

떨어지는 채권 금액에 해당하는 만큼 금융 부담이 발생하게 되는데, 그 정도는

금리가 낮은 구간에서 1만큼 변할 때 변동되는 채권가격의 폭이, 금리가 높은 구간에서 1만큼 변할 때 변동되는 채권가격의 폭보다 훨씬크게 된다.

 

저금리 구간에서는 금리가 낮아질 때도, 금리가 높아질 때도 임차인의 입장이든(전세가 부담), 임대인의 입장이든(보증금 반환 부담) 부담의 정도는 작은 금리 변화에도 큰 영향을 준다.

반대로 고금리 구간에서는 그 부담의 정도는 저금리 구간에 비하면 훨씬 적다.

채권의 볼록성 때문이다.

 

1%대에서 0.5% 인상은 50% 인상이지만.

5%대에서 0.5% 인상은 10% 인상인 것이다. 

 

그만큼, 저금리 구간에서 영끌족들의 부담은 금리 상승시 고통은 클 수 밖에 없다.

만약, 과도한 레버리지를 일으킨 사람들이 고금리 구간에서 했다고 가정한다면, 금리의 상승은 영향은 지금 보다는 덜 할 것이다.

 

아파트 가격의 공식을 단순화 해보면,,

"아파트 가격 = A + B + C"

        A = 현재의 사용가치 (전/월세 채권)

        B = 향후 시세 차익 (주식)

        C = 소유 프리미엄, 희소성 (원자재 혹은 금)

이렇듯, 복합적인 금융의 성격을 가지고 있다.

 

상승기에는 세가지 요인을 모두 고려하게 된다.

현재 전/월세를 이루는 차주 혹은 임차인의 재무구조에 따라 대출금 혹은 임대 보증금이 결정이 되고,

거기에 입지, 개발호재, 교통개선, 초품아, 대단지, 5대건설사 브랜드 아파트, 공공아닌 민간, 재개발 등 B, C 요인에 많은 가중치가 붙으면서 가격이 올라 높은 가격이 형성된다.

 

하락기에는...향후 시세 차익 기대도 없고(B=0), 공급 물량 증가로 인한 희소성마져 없다면(C=0) 위 공식에서 두가지 요인은 제거되고 나면, 채권의 성격만 남게 되고 위에 설명한 금리와의 관계인 볼록성만 남게 되는 선명하고 예측 가능한 구간이 된다.

 

게다가 내년은 서초구, 강남구 입주 예정 물량이 평년보다 많다. 

폭락을 바라면서 이 글을 쓰고 있는 것이 아니다. 

나도 걱정이 많은 요즘이다.

 

시기마다 기대하고 바라는게 다르듯이 지난 상황을 되돌아보고, 반성하는 시기인 것이다. 

 

전세는 채권이라는 개념은 최근에 읽고 있는 책의 개념이 꽤 인상적이라 이해한 개념을 다시 정리한 것이다. 

(참고한 책 : [부동산을 공부할 결심] 배문성 지음)