부동산 중개과실에 대한 손해배상청구의 고민.

부동산 매매거래에서 부동산 중개과실로 손해가 발생되었다면, 공제보증 가입되어 있으니 손해배상을 받을 수 있을까?

손해배상청구는 일반인 입장에서는 손해의 입증이 쉽지 않고,

더욱이, 중개인의 과실에 대한 입증이 굉장이 어렵기 때문에 공제보증으로 배상 받기는 굉장히 어렵다.

 

중개과실에 대한 손해배상 청구시에 생각해 봐야할 가장 큰 문제.

 

첫번째, 중개인의 중개과실이 있었는지?

부동산 중개사고에서 중개인의 고의 또는 과실이 입증되어야 한다.

사기가 아니고서야, 고의보다는 과실에 대한 입증이 가장 중요하다.

 

공인중개사법 제25조 제1항의 규정에 따라 개업공인중개사가 확인ㆍ설명하여야 하는 사항과 같습니다(공인중개사법 시행령 제21조).

1. 중개대상물의 종류ㆍ소재지ㆍ지번ㆍ지목ㆍ면적ㆍ용도ㆍ구조 및 건축연도 등 중개대상물에 관한 기본적인 사항

2. 소유권ㆍ전세권ㆍ저당권ㆍ지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항

3. 거래예정금액ㆍ중개보수 및 실비의 금액과 그 산출내역

4. 토지이용계획, 공법상의 거래규제 및 이용제한에 관한 사항

5. 수도ㆍ전기ㆍ가스ㆍ소방ㆍ열공급ㆍ승강기 및 배수 등 시설물의 상태

6. 벽면 및 도배의 상태

7. 일조ㆍ소음ㆍ진동 등 환경조건

8. 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장ㆍ학교와의 근접성 등 입지조건

9. 중개대상물에 대한 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세의 종류 및 세율

 

중개행위에 있어서 과실은,

 - 매매거래 당사자들의 의사결정에 영향을 주는 권리분석에 대한 잘 못된 설명

 - 권리 분석에 대한 미이행. 

 - 중개인의 의무 사항에 대한 미이행 등.

 

그렇다면 과실은 어떻게 입증이 되어야 하나?

 - 매물에 대한 최신의 등기부 등본 서면 확인, 등기된 물권에 대한 설명과 위험 요소에 대한 설명의무가 있다.

 - 설명의무는 보통은 구두 설명일 것이고, 서면으로 남기는 경우는 드물 것이다.

 - 중개 과실을 묻기 위해서는 이러한 설명의무가 서면으로 남아 있어야 하고, 서면으로 남아 있지 않다면 의무 이행이 완전하지 않았다고 주장해 볼 만한다. ("주장해 볼만 하다"이지, 명확히 의무 이행이 안되었다고 할 수도 없는 노릇이다. )

 

입증은 객관적인 사실로서 피해자인 원고가 입증 책임이 있다. 

매매거래 당시의 중개인과의 대화녹음, 중개인과의 문자메시지, 중개인과의 통화 녹음에서 입증할 만한 자료가 있어야 한다. 

따라서, 필자는 매매거래시에 중개인과의 대화나 통화를 녹음하기를 추천한다. 사고가 안나면 다행이지만, 사고 발생하면 녹음파일은 본인을 지켜줄 수 있는 유일한 희망이 된다.

 

두번째, 손해배상 금액은 어느 정도?

계약금을 날리게 되면, 부동산 거래의 특성상 금액이 상당하다.

상당한 금액을 커버하는 공제보증인 경우라고 해봐야, 자영업 성격의 중개사무소의 공제 가입금액은 1억, 많아야 2억이 한계다.

부동산 경기가 좋을 때, 수수료는 매매거래금액에 대한 일정 요율(매매시 0.5%)로 수수료를 받아가면서, 중개사고에 대한 보증 금액은 왜 고작 1억 내지 2억이 전부인가? 그것도 1억 내지 2억에 대한 공제가 수월하게 이루어지면 다행인 것인데, 그것마저도 쉽지 않은 것이 현실이고, 이러한 사고 위험에 대한 리스크 전가는 고스란히 매도/매수인이 받게 된다. 이런 상황에서 중개인은 왜 0.5%에 달하는 수수료를 무슨 명목으로 받아가는 것인가? 10억 거래면, 500만원의 수수료다. 500만원의 수수료면 변호사 수임료에 상응한다. 변호사는 나의 소송을 책임지고 해주기라도 하지만, 중개만 해주는 중개인의 수수료라고 하기엔 너무 많은 금액 아닌가?

부동산 특성상 매매거래 사고 발생시, 소위 얘기하는 국민평형기준으로만 봐도, 매수/매도인의 입장에서는 10억은 그냥 날라가는 것 아닌가? 그런데, 보증금액이 고작 1억 내지 2억은 너무 작은게 분명하고 개선이 되어야 할 것 같다.

 

다시 본론으로 들어와서, 손해배상 금액으로 얘기를 해보자.

1억에 대한 계약금을 날렸다고 하면 1억원에 대한 손해배상 청구를 하게 된다.

1억을 청구하고 승소를 하면 다행이지만, 부동산 매매거래는 매도/매수자간의 쌍무계약이고, 중개인은 말그대로 중개만 한 사람이기에 거래당사자의 부주의가 인정이 되면서 과실에 대한 상계가 되는 것이 보통이다.

1억원에 대한 소송에서 중개인의 과실이 어느 정도 입증만 된다면, 많게는 80%에서 30%까지는 손해배상을 받을 수도 있을 것이다.

(소송에서 진다면, 거래 사고도 억울한데 소송비용도 날리게 된다)

 

그렇다면 1억원 소송에서 중개인 과실로 8,000만원~3,000만원을 회수하게 된다.

피해자 입장에서 그정도라도 배상받고 싶을테지만, 과실 비율만큼 변호사 비용도 만만치가 않다.

1억원 소가인 경우, 인정 소송비용은 740만원이다.(공제협회에서 어느정도의 수임료를 지불하냐에 따라 다르겠지만)

740만원에서 과실비율로 나누면 원고의 경우 148만원~518만원의 소송비용을 부담해야한다. 

손해배상 소송으로 회수되는 금액은 다시 7,852만원~2,482만원으로 조정되어 낮아진다.

 

그렇다면, 중개과실에 대한 손해배상에 대한 청구는 어떤 순서로 해야하는가?

1. 중개사고의 발생.

2.피해자는 중개사고가 발생되었음을 중개인에게 공식적으로 고지.

3.피해 금액에 대한 손해배상을 요구.

    - 여기서, 중개인이 순순히 과실에 대한 인정과 배상 금액을 결정할 수 있지만, 그렇게 될 리가 없다.

    - 또한, 과실에 대한 합의서를 쌍방이 작성한다면, 작성 하기 전에 중개인도 중개사고 발생에 대해서 합의서 작성하기 전에 공제협회에 고지하여야 한다.

   - 왜냐하면, 합의된 손해배상 금액이 피해자에게 지급된다면 공제 협회에서 지급을 하지만, 지급된 금액은 협회에서 중개인에게 다시 구상권을 행사하기 때문에, 결론적으로는 협회가 피해금액을 보상하는 것이 아니라, 중개인이 보상하는 것이라고 할 수 있다. 

   - 고지하게 되면, 협회는 당연하겠지만, 과실 금액에 대해 인정하지 않게 되고, 피해 금액 지급을 거부하게 된다.

4. 지급 거부된 피해 금액은 민사 소송으로 진행하고, 소송 결과에 따라 피해 금액을 회복 받아야 한다.

 

순서에 적었듯이, 피해 금액에 대한 회복은 참으로 길고 어렵고 골치아픈 과정이 될 것이 분명하다.

 

과실에 대한 인정 부분을 어떻게 잘 다투느냐가 소송의 핵심인데....잘 진행되었으면 좋겠다.