전세사기? 개인사금융의 부실

전세사기에 대한 뉴스가 연일 나온다.

일단, 사기의도를 가지고 한 사람들도 있겠지만, 그 사기를 구상하게된 우리 사회의 구조적인 문제가 있다고 생각한다.

 

워렌 버핏이 했던 말이 있다. "해변에 있던 물이 빠져나가는 순간, 수영복도 없이 물 놀이를 하던 사람들을 그제서야 볼 수 있다."

물은 시장의 자금 유동성이고, 수영복도 입지 않고 물놀이를 하던 사람들은 풍부한 유동성에 기대어 과도한 레버리지를 이용하여 위험한 투자를 한 사람들이다.

 

부동산 폭등기에 벌어진 일이 자산가격 하락과 함께 구조적인 부실이 나타난 것이라고 본다.

전세는 우리나라에만 있는 전세계 유일한 개인들 간의 사금융이다.

임대보증금은 임대인의 신용과 부동산을 담보로 임차인의 금전을 임대인에게 대출해주는 것이지만,

일반 금융 대출과는 달리 실질적으로 임대인인 차주가 오히려 갑의 위치에 있게 되고, 임차인은 어떤 식으로든 굉장히 불리한 위치에 놓일 수 밖에 없는 제도다. 특히나, 자산 가격이 내려오고, 전세가가 하락하고 있는 시기에는..

 

사금융대출이라고 생각해보면 얼마나 이상한 제도인지 쉽게 알 수 있다.

 

필자가 임차인이라고 가정을 하고 매매 시세가 8억원인 부동산의 임대 보증금이 5억원이라고 해보자. 

임차인은 5억이라는 임대보증금을 전세계약서를 작성하면서, 확정/전입일자만으로 임대인에게 대출을 해준다.  

집을 구매할 때 대출을 하면 은행이 선순위 근저당권을 설정하듯이 임차인이 부동산을 담보로 잡을 수 있어야 하는 거 아닌가?

우리사회는 사회 구성원간의 신뢰가 높아서 여지껏 관례라는 이름으로 이러한 절차를 갖추고 있지 않았다.

5억이던 전세가격이 4억으로 떨어졌다. 임차인이 퇴거 목적으로 보증금 전액 상환을 요구한다거나, 역전세 차액 1억 상환을 요구했을 때, 임대인이 상환을 할 수 없는 상황이 온다면? 임대인의 채무 불이행인 상황인 것이다.

 

게다가, 은행은 임대인의 신용은 고려치 않고, 임대인 소유의 부동산에 대한 전세계약서와 임차인의 신용으로 임차인의 이름으로 전세자금 대출을 해준다. 

만약에, 임대인이 다주택자로서 다수의 임차인과의 임대차 계약이 있다면, 다수의 채권자들이 있는 상황인 것이다.

만약에 채권자들이 상환을 요구했을 때, 임대인의 담보인 부동산은 채권 회수 절차에 들어갈 수 있다.

채권 회수 절차에 들어가면, 부동산은 경매 등으로 채권자들에게 배당되어 가지만, 임차인의 전세보증금은 온전한 원금 회복이 어려워진다.

 

임대인은 8억 부동산을 5억 전세 보증금을 이용해 3억만 가지고 갭투자를 했다면, 

자산가치가 하락하면, 하락한만큼 마진콜, 즉 자기자본을 투입하듯이 전세보증금을 상환해야하는 것인데, 상환이 불가능한 상황이 지금 "전세사기"라고 불려지는 한 모습인 것이다.